Ao buscar um novo imóvel, muitas pessoas contam com a expertise de um corretor de imóveis, um profissional essencial para intermediar a negociação. No entanto, em casos de problemas com o empreendimento, como atrasos na entrega ou vícios de construção – surge uma dúvida crucial: o corretor de imóveis ou a imobiliária têm responsabilidade civil solidária com a construtora ou incorporadora?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou essa questão em um julgamento importante sob o rito dos recursos repetitivos, fixando a tese do Tema 1173. Essa decisão trouxe clareza sobre os limites da responsabilidade do corretor de imóveis e é fundamental para consumidores e profissionais do setor.

O Papel do Corretor de Imóveis na Compra e Venda

A atividade de corretagem imobiliária, conforme previsto no Código Civil (Arts. 722 e 723), consiste na intermediação de negócios. O corretor atua aproximando as partes interessadas (comprador e vendedor) e fornecendo informações relevantes sobre o negócio jurídico. Sua principal função é facilitar a concretização da compra e venda, o famoso “fechamento do negócio”.

Tradicionalmente, a obrigação do corretor termina quando o resultado da mediação é alcançado, ou seja, quando o contrato de compra e venda é efetivado. Ele não tem, via de regra, vínculo direto com as obrigações e deveres assumidos pelas partes no contrato principal, como a entrega da obra ou a qualidade da construção.

Tema 1173/STJ: A Regra Geral da Não Responsabilidade do Corretor

A tese fixada pelo STJ no Tema 1173 é bastante clara e estabelece uma regra geral importante:

“O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda…”

Essa decisão reconhece que a responsabilidade do corretor de imóveis está ligada aos seus próprios serviços de corretagem. Isso significa que, se o problema decorre do atraso na obra, de um vício construtivo ou de qualquer outro inadimplemento da construtora ou incorporadora, o corretor, por si só, não deve ser responsabilizado. Afinal, a corretagem é um contrato de resultado (aproximar as partes), e não de garantia da execução do empreendimento.

As Exceções: Quando o Corretor de Imóveis Pode Ser Responsabilizado?

A tese do Tema 1173/STJ não exime o corretor de imóveis de toda e qualquer responsabilidade civil. Existem situações específicas em que essa responsabilidade pode ser configurada. A própria tese aponta as exceções:

“…salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.”

Analisando essas exceções, vemos que a responsabilidade civil do corretor de imóveis surge quando sua atuação transcende a mera intermediação:

1. Envolvimento nas atividades de incorporação e construção: Se o corretor atua não apenas vendendo, mas participando ativamente do desenvolvimento, planejamento ou execução da obra, ele assume um papel mais amplo que justifica sua responsabilização pelos problemas do empreendimento.
2. Integração ao mesmo grupo econômico: Quando a imobiliária ou o corretor pertence ao mesmo grupo empresarial da construtora ou incorporadora, há uma ligação que justifica a solidariedade, pois os interesses e operações são interligados.
3. Confusão ou desvio patrimonial: Esta exceção ocorre quando há uma mistura ou desvio de bens entre as empresas, de forma que o corretor se beneficia indevidamente dos recursos ou da estrutura das responsáveis pela construção, gerando uma corresponsabilidade.

É importante ressaltar que a responsabilidade do corretor também pode ocorrer por falha na prestação dos seus próprios serviços de corretagem, como omissão de informações relevantes sobre o imóvel ou o negócio, conforme previsto no parágrafo único do Art. 723 do Código Civil.

O Impacto do Tema 1173/STJ na Prática Jurídica

A tese do Tema 1173 é fundamental para trazer segurança jurídica ao mercado. Para os consumidores, ela esclarece que, embora o corretor seja um parceiro importante, a busca por indenização em casos de inadimplemento do empreendimento deve ser direcionada primariamente à construtora ou incorporadora, a menos que uma das exceções seja comprovada.

Para os corretores de imóveis e imobiliárias, a decisão reforça a natureza e os limites de sua responsabilidade civil, incentivando a transparência e a diligência em suas atividades, mas sem lhes imputar ônus indevidos por falhas que não lhes competem.

Conclusão: Clareza na Responsabilidade do Corretor de Imóveis

O julgamento do Tema 1173/STJ é um divisor de águas na compreensão da responsabilidade civil do corretor de imóveis por danos causados em empreendimentos imobiliários. A regra é clara: a atuação do corretor é de intermediação, e sua responsabilidade se limita à sua própria atividade, salvo nas exceções de envolvimento direto na construção, pertencimento ao mesmo grupo econômico ou confusão patrimonial. Essa tese protege tanto o consumidor, ao direcionar a responsabilidade para quem de fato a tem, quanto o profissional da corretagem, ao delimitar suas obrigações.

Nosso escritório está à disposição para prestar esclarecimentos adicionais sobre o tema.

O Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) tem dado respostas claras: em muitas situações a Caixa não se limita ao repasse de recursos, ela também fiscaliza, gerencia e pode substituir a construtora em caso de descumprimento, assumindo responsabilidade solidária pelos danos ao consumidor.

O caso analisado

Um adquirente de imóvel pelo PMCMV enfrentou atraso de mais de três anos na entrega. Ele ajuizou ação pedindo:

• Rescisão contratual;
• Restituição integral dos valores pagos;
• Indenização por danos materiais e morais.

A Caixa tentou afastar sua responsabilidade alegando que atuava apenas como agente financeiro.

O entendimento do TRF4

O Tribunal rejeitou essa tese e reafirmou:

• A Caixa atua como fiscalizadora da execução da obra;
• Possui poderes contratuais para substituir a construtora em caso de descumprimento;
• Sua omissão diante do atraso caracteriza responsabilidade solidária.

A jurisprudência da Corte é firme:

“A responsabilidade solidária da CEF deve se dar a partir do prazo de entrega do imóvel fixado no contrato de financiamento/mútuo habitacional.”
(TRF4, AC 5081009-57.2018.4.04.7100)

Resultado da decisão

No caso julgado (Apelação Cível nº 5013436-23.2023.4.04.7004/PR), o TRF4:

• Reconheceu o atraso contratual desde 26/09/2021;
• Substituiu a multa contratual por indenização por lucros cessantes de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso;
• Fixou dano moral de R$ 15.000,00 diante da frustração prolongada;
• Determinou a restituição integral dos valores pagos;
• Manteve os honorários advocatícios pro rata, com majoração de 20%.

Consequências práticas

Essa decisão é relevante porque:

1. Reforça que a Caixa responde solidariamente com construtoras em atrasos no PMCMV;
2. Protege o consumidor de prejuízos, garantindo reparação integral;
3. Dá mais efetividade ao programa habitacional, impondo maior responsabilidade à fiscalização.

Conclusão

No âmbito do Minha Casa Minha Vida, a Caixa não pode se esconder atrás do argumento de ser mero agente financeiro. Sua atuação ativa na fiscalização e gestão do empreendimento a torna corresponsável por atrasos e prejuízos.

Para o consumidor, isso significa mais segurança jurídica: é possível exigir reparação não apenas da construtora, mas também da Caixa, quando há inadimplemento contratual.

O caso concreto

Um comprador ingressou com ação contra a construtora, pedindo:

• rescisão do contrato;
• devolução dos valores pagos;
• indenização por danos morais.

A sentença foi favorável ao consumidor. Porém, em recurso, a construtora alegou a incompetência da Justiça Estadual, já que o contrato envolvia a Caixa Econômica Federal como credora fiduciária do imóvel.

O entendimento do TJ-RJ

O tribunal reconheceu que a rescisão do contrato de compra e venda impacta diretamente o contrato de financiamento firmado com a Caixa, pois a instituição figura como titular do imóvel alienado.

Com base no:

• art. 109, I, da Constituição Federal;
• art. 114 do CPC;

o TJ-RJ concluiu que havia litisconsórcio passivo necessário e que a Caixa deveria integrar o processo.

Assim, determinou-se que a competência para julgar o caso era da Justiça Federal, e não da Estadual.

Consequências práticas

A decisão traz lições importantes para consumidores e advogados que atuam em distratos imobiliários com financiamento:

• A Caixa deve ser incluída no polo passivo sempre que a rescisão afetar o contrato de financiamento;
• A Justiça Federal é a competente para analisar a demanda nesses casos;
• A ausência da CEF no processo pode levar à anulação da sentença e à perda de tempo e recursos.

Conclusão

O julgamento do TJ-RJ mostra que, em contratos de compra e venda de imóvel financiado pela Caixa, o consumidor precisa atentar-se à correta formação do polo passivo. Sem a inclusão da instituição financeira, a ação corre o risco de ser anulada, mesmo quando há clara falha da construtora.

Nosso escritório está à disposição para prestar esclarecimentos adicionais sobre o tema.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reforçou recentemente que a cobrança desses encargos após o prazo contratual de entrega das chaves — mesmo considerando a tolerância — é ilegal.

O caso analisado

Em um contrato de compra e venda, os compradores foram surpreendidos com a cobrança de juros de obra mesmo após o vencimento do prazo para entrega das chaves. A construtora alegou que a responsabilidade seria do agente financeiro (Caixa Econômica Federal) e tentou afastar a sua mora, argumentando que o habite-se já havia sido expedido.

O entendimento do TJSP

A 10ª Câmara de Direito Privado do TJSP, ao julgar o Agravo de Instrumento nº 2209802-33.2025.8.26.0000, rejeitou o recurso da construtora e manteve a decisão que suspendeu a cobrança dos juros de obra.

O relator, Des. Márcio Boscaro, fundamentou que:

• A cobrança desses encargos após o prazo contratual é ilícita, conforme fixado no IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 6) e no Tema 996 do STJ;
• A expedição do habite-se não significa entrega efetiva do imóvel ao comprador;
• A mora contratual só termina com a entrega das chaves, como previsto na Súmula 160 do TJSP:

“A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.”

Consequências práticas

Essa decisão traz importantes garantias ao consumidor:

1. Proteção contra cobranças indevidas – juros de obra só podem ser exigidos até o prazo contratual da entrega.
2. Segurança financeira – evita que o comprador arque com custos extras por culpa da construtora.
3. Reflexo no mercado – reforça o dever de pontualidade das incorporadoras, desestimulando atrasos.

Conclusão

Se o prazo de entrega de um imóvel vencer e as chaves não forem entregues, qualquer cobrança de juros de obra é ilegal. O TJSP deixou claro que a responsabilidade é da construtora, mesmo que o financiamento esteja vinculado à Caixa Econômica Federal.

Essa decisão fortalece o equilíbrio contratual e assegura ao consumidor o direito de não ser penalizado por falhas na execução do empreendimento.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o prazo para o consumidor solicitar a restituição de valores pagos a título de corretagem, quando há atraso na entrega do imóvel, é de dez anos. A decisão, firmada pela Segunda Seção no julgamento do EREsp 1.799.288/SP, pacífica uma questão relevante no direito imobiliário e oferece mais segurança jurídica aos adquirentes de imóveis.

Qual é o prazo para restituição da corretagem?

De acordo com a tese firmada, aplica-se o prazo prescricional de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil. A Corte afastou a aplicação do prazo trienal do artigo 206, §3º, IV, do mesmo diploma, que trata da pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa. Assim, os consumidores possuem um prazo mais amplo para reivindicar seus direitos.

Impacto da decisão para consumidores

Na prática, a decisão garante maior proteção ao adquirente de imóvel que sofreu com o atraso na entrega do empreendimento. Muitas vezes, os valores pagos a título de comissão de corretagem são elevados e representam uma parte significativa do investimento do consumidor. Com a definição do prazo decenal, o consumidor pode buscar a devolução desses valores sem a pressão de prazos mais curtos.

Relevância para o mercado imobiliário

A decisão do STJ também repercute no mercado imobiliário e nas construtoras. Embora o prazo mais amplo possa gerar maior número de ações judiciais, a uniformização da interpretação jurídica traz previsibilidade e segurança. Além disso, o julgamento contribui para que práticas contratuais abusivas sejam coibidas.

O que o consumidor deve fazer?

Consumidores que tenham pago comissão de corretagem e enfrentado atraso na entrega do imóvel podem ingressar com ação judicial para requerer a devolução. É fundamental reunir documentos como o contrato de promessa de compra e venda, comprovantes de pagamento e eventuais comunicações da construtora.

Conclusão

O entendimento do STJ reforça a proteção do consumidor no mercado imobiliário, assegurando prazo de dez anos para buscar a restituição da corretagem em caso de atraso na entrega do imóvel. Essa decisão fortalece o equilíbrio contratual e impede o enriquecimento sem causa por parte das construtoras.

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O caso concreto

• A compradora assinou contrato de promessa de compra e venda em agosto de 2020, com prazo de entrega previsto para outubro de 2022;
• Diante do atraso das obras, celebrou distrato em abril de 2023, sem assistência jurídica;
• A vendedora não cumpriu o que havia sido pactuado, restituindo apenas parte dos valores devidos;
• A consumidora recorreu à Justiça para obter seus direitos.

Fundamentação da decisão

O TJ-RJ entendeu que o distrato era nulo, pois:

• continha cláusulas abusivas, violando o Código de Defesa do Consumidor;
• transferia ao comprador custos de administração e comercialização, prática vedada pela Súmula 98 do TJRJ;
• alegações de força maior pela pandemia foram afastadas, já que o contrato foi firmado durante esse período e o atraso persistiu mesmo após seu término.

Assim, foi assegurada a restituição integral das parcelas pagas.

Dano moral pelo desvio produtivo

Além da restituição, o tribunal reconheceu o direito à indenização por dano moral de R$ 10.000,00.

O fundamento foi a teoria do desvio produtivo do consumidor: a compradora foi obrigada a desperdiçar tempo e energia para reaver valores que já eram devidos, sofrendo violação de sua dignidade e de seus direitos da personalidade.

Esse entendimento reforça a superação da antiga Súmula 75 do TJRJ, que relativizava o dano moral como mero aborrecimento. Hoje, o tempo perdido pelo consumidor é considerado lesão indenizável.

Consequências práticas

A decisão reafirma princípios fundamentais:

• Distratos sem equilíbrio contratual podem ser revistos judicialmente;
• O consumidor não deve arcar com riscos do empreendimento ou custos administrativos do vendedor;
• O tempo desperdiçado para buscar solução judicial pode gerar indenização por dano moral.

Esse caso do TJ-RJ fortalece a proteção ao consumidor em distratos imobiliários, demonstrando que abusos contratuais não prevalecem na Justiça. Além da restituição plena dos valores pagos, há também o reconhecimento de danos morais quando o comprador é forçado a lutar judicialmente pelo que já lhe era devido.

O caso concreto

Em 2011, um casal firmou contrato de compra e venda de uma sala comercial pelo valor de R$ 136 mil. Porém, após dificuldades financeiras, optou pelo distrato após já ter desembolsado mais de R$ 220 mil.

A incorporadora Gafisa condicionou a rescisão a cláusulas severas:

• retenção de 40% do total pago;
• multa de 18% sobre o preço de venda;
• devolução em 12 parcelas, sem correção monetária.

Diante das condições abusivas, os consumidores recorreram à Justiça.

A decisão do TJ-RJ

O tribunal considerou abusivas as cláusulas contratuais que impunham retenções desproporcionais e descontos sem comprovação. Com base na Súmula 543 do STJ, que garante devolução imediata e justa, a corte:

• limitou a retenção a 20% dos valores pagos, percentual razoável e proporcional;
• rejeitou a alegação de despesas genéricas da incorporadora, que não comprovou custos concretos;
• reforçou que o imóvel sequer havia sido entregue e que a manutenção era de responsabilidade da própria vendedora.

O acórdão também citou a jurisprudência do STJ que admite retenção entre 10% e 25% nos distratos por iniciativa do comprador, desde que fundamentada em provas (AgInt no AREsp 2579263/RJ, 2024).

Consequências práticas

Essa decisão garante maior equilíbrio nas relações contratuais:

• impede retenções superiores a 20% sem comprovação efetiva de prejuízo;
• assegura que a devolução dos valores seja feita de forma imediata e corrigida;
• coíbe práticas abusivas em contratos de adesão, preservando o direito do consumidor.

O julgado do TJ-RJ reafirma que retenções abusivas e descontos genéricos em distratos imobiliários não podem prevalecer. O percentual deve sempre observar a razoabilidade e proporcionalidade, garantindo que o comprador não seja penalizado além do necessário.

Recentemente, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) proferiu decisão importante que reforça a proteção ao consumidor: em um caso de desistência da compra de lote urbano, a retenção inicialmente fixada em 25% foi reduzida para apenas 10%, garantindo maior justiça ao comprador.

O caso julgado

Uma consumidora adquiriu um lote em condomínio residencial na planta, em Mangaratiba (RJ), firmando contrato em 2016. Após cinco anos de pagamentos, a compradora desistiu do negócio e ingressou com ação pedindo a devolução das quantias pagas.

A sentença de primeiro grau reconheceu a rescisão, mas fixou a retenção em 25% em favor da incorporadora, decisão contestada pela adquirente em recurso.

Fundamentos do acórdão

A 5ª Câmara de Direito Privado do TJRJ entendeu que:

• O contrato foi assinado antes da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), portanto não se aplica automaticamente o percentual de 25%;
• O imóvel era um lote não edificado, sem desgaste ou depreciação, afastando a presunção de grandes prejuízos da incorporadora;
• À luz da Súmula 543 do STJ, que garante devolução imediata e justa ao consumidor, a retenção deve ser flexibilizada.

Assim, o tribunal reduziu a retenção para 10%, assegurando à consumidora a restituição de 90% de todos os valores pagos.

Além disso, determinou que IPTU e encargos condominiais só poderiam ser cobrados a partir da imissão na posse (abril de 2016) até a data da tutela que isentou a compradora.

Consequências práticas

Essa decisão traz benefícios relevantes ao consumidor:

• Evita retenções abusivas e desproporcionais, que podem gerar enriquecimento ilícito das incorporadoras;
• Estabelece que a devolução deve ser feita de forma justa, considerando a realidade do contrato e não percentuais fixos;
• Garante que a correção monetária siga os mesmos índices aplicados ao comprador no contrato, preservando o equilíbrio contratual.

O caso julgado pelo TJRJ reforça que, em distratos imobiliários, a retenção deve ser analisada com base no equilíbrio entre as partes, e não de forma automática. Para imóveis não edificados, o percentual pode ser reduzido significativamente, como ocorreu neste caso.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) enfrentou essa questão no julgamento do Tema 970 dos recursos repetitivos, consolidando um entendimento que impacta milhares de contratos imobiliários em todo o país.

O que estava em discussão

Em muitos contratos, a construtora estipula uma multa moratória em caso de atraso, geralmente fixada em 0,5% do valor do imóvel por mês após o prazo de tolerância.

O consumidor, além de exigir essa multa, passou a pleitear também a indenização por lucros cessantes – valor correspondente ao aluguel de mercado do imóvel durante o período de atraso. A controvérsia estava justamente em saber se as duas indenizações poderiam ser acumuladas.

Fundamentos do STJ

O relator destacou que:

• A cláusula penal moratória não é punitiva, mas indenizatória, servindo para prefixar os prejuízos do atraso;
• Em regra, essa cláusula já corresponde ao valor de locação do imóvel, compensando a privação de uso pelo comprador;
• A cumulação com lucros cessantes resultaria em indenização dupla, violando o princípio da reparação integral (art. 944 do Código Civil) e gerando enriquecimento sem causa.

Contudo, o STJ ressalvou que, em casos excepcionais, quando a multa contratual for irrisória ou manifestamente insuficiente para cobrir os prejuízos, será possível afastar a limitação e aplicar diretamente as regras de perdas e danos.

A tese fixada no Tema 970/STJ

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

O que isso significa na prática

• Se o contrato já prevê uma multa moratória em valor equivalente ao aluguel, não cabe pedir indenização adicional por lucros cessantes;
• Se a multa for insuficiente ou simbólica, o consumidor pode pleitear a aplicação das regras de perdas e danos, garantindo indenização justa;
• O entendimento traz segurança jurídica, evitando interpretações divergentes e padronizando a atuação dos tribunais.

O Tema 970 do STJ reforça que a cláusula penal moratória deve ser vista como forma de indenização pelo atraso, e não pode ser acumulada com lucros cessantes — salvo em situações excepcionais.

O Caso: atraso prolongado na obra

O contrato previa a conclusão da obra até 10/11/2020, mas o imóvel não foi entregue dentro do prazo. Diante do atraso prolongado, o TRF4 determinou a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, ou seja, as partes voltaram à situação anterior ao negócio (Proc. nº 5015410-86.2023.4.04.7201/SC).

Responsabilidade solidária: Caixa e construtora

O tribunal reconheceu que a Caixa Econômica Federal não atuou apenas como agente financeiro. O contrato lhe conferia poderes de fiscalização e até substituição da construtora, o que a torna corresponsável pelo atraso.

Assim, a decisão estabeleceu que:

• A Caixa deve restituir todos os valores recebidos (juros de obra, seguros e taxas diversas);
• A construtora deve devolver os valores pagos diretamente pelo comprador.

Esse entendimento amplia a proteção do consumidor, garantindo que não haja perda patrimonial injusta.

Lucros cessantes e vedação à cumulação

Seguindo a jurisprudência do STJ (Tema 966), o TRF4 fixou indenização por lucros cessantes no valor de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel durante o período de atraso.

Além disso, aplicando o Tema 970/STJ, ficou afastada a possibilidade de cumular essa indenização com cláusula penal contratual, evitando a duplicidade de reparação.

Dano moral reconhecido

O tribunal também reconheceu o dano moral in re ipsa, ou seja, presumido pela própria frustração do direito à moradia. O valor da indenização foi fixado em R$ 15.000,00, considerando a demora excessiva e os impactos ao consumidor.

Essa decisão reforça que o atraso prolongado não é um simples aborrecimento, mas uma violação relevante que merece reparação.