A compra de um lote de terreno para construir o lar dos sonhos ou como investimento é um passo significativo. Muitos contratos, no entanto, vêm acompanhados de uma cláusula de Alienação Fiduciária, uma garantia que, em tese, visa proteger o financiador do imóvel. Mas o que acontece quando essa alienação fiduciária é instituída pela própria loteadora que está vendendo o terreno? E como isso afeta seus direitos caso você precise rescindir o contrato por dificuldades financeiras?

Recentemente, o Judiciário tem se posicionado de forma firme para proteger o consumidor nesses casos, afastando a aplicação rigorosa da Lei nº 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária) e garantindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nos processos de rescisão contratual.

O Que é a Alienação Fiduciária no Contexto Imobiliário?

A Alienação Fiduciária é um tipo de garantia real onde o comprador (fiduciante) transfere a propriedade de um bem (o imóvel) para o credor (fiduciário) até que a dívida seja totalmente paga. Após a quitação, a propriedade é consolidada em nome do comprador. Essa modalidade é amplamente utilizada em financiamentos imobiliários com bancos e instituições financeiras, pois agiliza a recuperação do capital em caso de inadimplência.

O propósito original da Lei nº 9.514/97 era justamente dar segurança ao terceiro que financia a compra, permitindo-lhe retomar o bem de forma mais célere em caso de não pagamento, sem as longas disputas judiciais que marcavam as hipotecas.

Alienação Fiduciária “Desvirtuada”: Quando a Loteadora é a Credora

A questão se torna complexa quando a própria loteadora ou construtora figura como credora fiduciária no contrato. Nesse cenário, não há um terceiro (banco) financiando o negócio, mas sim a vendedora utilizando a Alienação Fiduciária como uma garantia em seu próprio benefício.

O Judiciário tem interpretado essa prática como uma conduta abusiva e um “estratagema” da promitente vendedora para contornar as garantias e proteções que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o Código Civil oferecem ao comprador. Ao invés de garantir um financiador externo, a loteadora cria uma “simulação de garantia” que, na prática, serve para impedir a rescisão contratual e a devolução de valores de forma justa.

Nesses casos, a Alienação Fiduciária perde seu propósito original, que é garantir a recuperação de capital investido por um terceiro financiador. A loteadora, que não adiantou capital, apenas se comprometeu a entregar o lote mediante pagamento parcelado.

Proteção do Consumidor: O Afastamento da Lei 9.514/97

Diante dessa Alienação Fiduciária desvirtuada, os tribunais têm decidido pelo afastamento da aplicação da Lei nº 9.514/97. Isso é crucial porque, se essa lei fosse aplicada, o consumidor perderia o imóvel e não teria direito à restituição da maior parte dos valores pagos, submetendo-se a um procedimento de leilão extrajudicial muito mais desfavorável.

Afastada a lei específica, incidem plenamente as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC), caracterizando a relação entre comprador (destinatário final) e loteadora (fornecedora) como uma relação de consumo. Cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, ou a própria Alienação Fiduciária em seu formato desvirtuado, são consideradas abusivas por impedir o exercício de direitos básicos do consumidor.

Distrato por Dificuldade Financeira: Seus Direitos Protegidos

Com a aplicação do CDC, mesmo que o comprador enfrente dificuldades financeiras e não consiga mais honrar os pagamentos, ele tem o direito de pleitear a rescisão contratual. Isso permite que as partes retornem à situação anterior ao negócio, com a devida restituição de parte dos valores pagos, evitando o enriquecimento sem causa da vendedora.

Devolução de Valores: Retenção, Fruição e Prazos na Rescisão de Lote

Uma vez afastada a Lei da Alienação Fiduciária e aplicada a legislação consumerista, as regras para a devolução de valores seguem o que já é amplamente aceito pelo Judiciário e, subsidiariamente, a Lei nº 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), alterada pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18).

Limites de Retenção e a Taxa de Fruição em Lotes

Em casos de rescisão por culpa do comprador, a loteadora tem direito a reter uma parte dos valores pagos para cobrir suas despesas administrativas. O Judiciário, em regra, limita essa retenção a um percentual entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos.

Importante destacar que, em contratos de compra e venda de lotes não edificados (terrenos sem construção), não é devida a taxa de fruição ou ocupação. A lógica é simples: não há “uso” ou “ocupação” de um terreno vazio que gere enriquecimento ao comprador ou empobrecimento à vendedora, ao contrário do que ocorreria com um imóvel construído.

O Prazo da Devolução: Um Ponto de Atenção

A Lei do Distrato (Art. 32-A, §1º, da Lei 6.766/79) prevê que a restituição de valores ocorra em até 12 parcelas mensais, com carências que podem variar. Contudo, é fundamental ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça (STJ), através da Súmula 543, firmou o entendimento de que, em contratos de consumo, a devolução dos valores deve ser imediata, e não parcelada.

Embora algumas decisões de primeira instância possam aplicar o parcelamento previsto na Lei do Distrato para lotes, a tendência do STJ tem sido a de priorizar a imediaticidade da devolução em relações consumeristas, visando proteger o consumidor de desvantagens exageradas. Este é um ponto que pode ser objeto de recurso e merece atenção jurídica especializada.

Conclusão: Busque Seus Direitos na Rescisão de Contrato de Lote

A venda de lotes com cláusula de Alienação Fiduciária em que a própria loteadora é a credora fiduciária configura uma prática questionável que pode ser afastada pelo Judiciário. Se você se encontra em uma situação de rescisão contratual por dificuldades financeiras e seu contrato possui essa modalidade de garantia “desvirtuada”, saiba que seus direitos como consumidor são protegidos. Você tem direito à rescisão, à restituição de parte dos valores pagos (com retenção limitada) e, na maioria dos casos de lotes não edificados, não precisará pagar taxa de fruição.

Se você está enfrentando uma rescisão de contrato de compra de lote com Alienação Fiduciária e tem dúvidas sobre a validade das cláusulas ou sobre a devolução de valores, nossa equipe de advogados especialistas em rescisão e distrato imobiliário está à disposição para prestar esclarecimentos adicionais sobre o tema e orientá-lo sobre os caminhos jurídicos disponíveis.

Ao buscar um novo imóvel, muitas pessoas contam com a expertise de um corretor de imóveis, um profissional essencial para intermediar a negociação. No entanto, em casos de problemas com o empreendimento, como atrasos na entrega ou vícios de construção – surge uma dúvida crucial: o corretor de imóveis ou a imobiliária têm responsabilidade civil solidária com a construtora ou incorporadora?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou essa questão em um julgamento importante sob o rito dos recursos repetitivos, fixando a tese do Tema 1173. Essa decisão trouxe clareza sobre os limites da responsabilidade do corretor de imóveis e é fundamental para consumidores e profissionais do setor.

O Papel do Corretor de Imóveis na Compra e Venda

A atividade de corretagem imobiliária, conforme previsto no Código Civil (Arts. 722 e 723), consiste na intermediação de negócios. O corretor atua aproximando as partes interessadas (comprador e vendedor) e fornecendo informações relevantes sobre o negócio jurídico. Sua principal função é facilitar a concretização da compra e venda, o famoso “fechamento do negócio”.

Tradicionalmente, a obrigação do corretor termina quando o resultado da mediação é alcançado, ou seja, quando o contrato de compra e venda é efetivado. Ele não tem, via de regra, vínculo direto com as obrigações e deveres assumidos pelas partes no contrato principal, como a entrega da obra ou a qualidade da construção.

Tema 1173/STJ: A Regra Geral da Não Responsabilidade do Corretor

A tese fixada pelo STJ no Tema 1173 é bastante clara e estabelece uma regra geral importante:

“O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda…”

Essa decisão reconhece que a responsabilidade do corretor de imóveis está ligada aos seus próprios serviços de corretagem. Isso significa que, se o problema decorre do atraso na obra, de um vício construtivo ou de qualquer outro inadimplemento da construtora ou incorporadora, o corretor, por si só, não deve ser responsabilizado. Afinal, a corretagem é um contrato de resultado (aproximar as partes), e não de garantia da execução do empreendimento.

As Exceções: Quando o Corretor de Imóveis Pode Ser Responsabilizado?

A tese do Tema 1173/STJ não exime o corretor de imóveis de toda e qualquer responsabilidade civil. Existem situações específicas em que essa responsabilidade pode ser configurada. A própria tese aponta as exceções:

“…salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.”

Analisando essas exceções, vemos que a responsabilidade civil do corretor de imóveis surge quando sua atuação transcende a mera intermediação:

1. Envolvimento nas atividades de incorporação e construção: Se o corretor atua não apenas vendendo, mas participando ativamente do desenvolvimento, planejamento ou execução da obra, ele assume um papel mais amplo que justifica sua responsabilização pelos problemas do empreendimento.
2. Integração ao mesmo grupo econômico: Quando a imobiliária ou o corretor pertence ao mesmo grupo empresarial da construtora ou incorporadora, há uma ligação que justifica a solidariedade, pois os interesses e operações são interligados.
3. Confusão ou desvio patrimonial: Esta exceção ocorre quando há uma mistura ou desvio de bens entre as empresas, de forma que o corretor se beneficia indevidamente dos recursos ou da estrutura das responsáveis pela construção, gerando uma corresponsabilidade.

É importante ressaltar que a responsabilidade do corretor também pode ocorrer por falha na prestação dos seus próprios serviços de corretagem, como omissão de informações relevantes sobre o imóvel ou o negócio, conforme previsto no parágrafo único do Art. 723 do Código Civil.

O Impacto do Tema 1173/STJ na Prática Jurídica

A tese do Tema 1173 é fundamental para trazer segurança jurídica ao mercado. Para os consumidores, ela esclarece que, embora o corretor seja um parceiro importante, a busca por indenização em casos de inadimplemento do empreendimento deve ser direcionada primariamente à construtora ou incorporadora, a menos que uma das exceções seja comprovada.

Para os corretores de imóveis e imobiliárias, a decisão reforça a natureza e os limites de sua responsabilidade civil, incentivando a transparência e a diligência em suas atividades, mas sem lhes imputar ônus indevidos por falhas que não lhes competem.

Conclusão: Clareza na Responsabilidade do Corretor de Imóveis

O julgamento do Tema 1173/STJ é um divisor de águas na compreensão da responsabilidade civil do corretor de imóveis por danos causados em empreendimentos imobiliários. A regra é clara: a atuação do corretor é de intermediação, e sua responsabilidade se limita à sua própria atividade, salvo nas exceções de envolvimento direto na construção, pertencimento ao mesmo grupo econômico ou confusão patrimonial. Essa tese protege tanto o consumidor, ao direcionar a responsabilidade para quem de fato a tem, quanto o profissional da corretagem, ao delimitar suas obrigações.

Nosso escritório está à disposição para prestar esclarecimentos adicionais sobre o tema.

A compra de um imóvel representa a realização de um sonho e um grande investimento. Após anos de pagamento e a quitação integral do bem, a expectativa é pela obtenção da escritura definitiva e pela plena propriedade. No entanto, uma situação comum e que gera muita preocupação é descobrir que o imóvel, mesmo após quitado pelo comprador, ainda possui uma hipoteca registrada em nome da construtora em favor de um banco.

Essa hipoteca, geralmente instituída pela incorporadora para garantir um financiamento de obras, pode se tornar um obstáculo para o adquirente de boa-fé, impedindo a regularização da sua propriedade. Felizmente, a legislação e a jurisprudência brasileiras oferecem um robusto amparo ao comprador.

A Hipoteca da Construtora: Um Obstáculo à Plena Propriedade

É prática usual no mercado imobiliário que construtoras e incorporadoras obtenham empréstimos bancários para financiar a construção de seus empreendimentos. Para tanto, é comum que as unidades em construção sejam dadas como garantia hipotecária à instituição financeira.

O problema surge quando o comprador de uma dessas unidades cumpre sua parte, quitando o valor integral do imóvel, mas se depara com a manutenção dessa hipoteca na matrícula do imóvel. A existência desse gravame impede a obtenção da escritura definitiva e a plena disposição do bem, gerando insegurança jurídica e limitando os direitos do proprietário, que se vê impedido de vender, transferir ou usar o imóvel como garantia. O cancelamento da hipoteca se torna, então, uma etapa crucial para a segurança do patrimônio.

A Súmula 308 do STJ: O Escudo do Comprador de Boa-Fé

Diante dessa problemática, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento que serve como principal defesa para o comprador. A Súmula 308 do STJ é clara e contundente:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Essa súmula é um marco na proteção do consumidor no mercado imobiliário. Ela significa que a hipoteca que a construtora ou incorporadora instituiu em favor do banco para garantir seu financiamento não pode prejudicar o comprador individual que adquiriu a unidade e a pagou integralmente.

Entendendo a Ineficácia da Hipoteca para o Adquirente

O fundamento desse entendimento do STJ reside na boa-fé do comprador e na própria lógica do sistema. Quando o imóvel é prometido à venda ou vendido, o crédito da instituição financeira, que antes incidia sobre o imóvel, passa a incidir sobre os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades.

Em outras palavras, o banco financiou a construtora, e não o comprador final. Seria injusto e desproporcional que o comprador, que já cumpriu todas as suas obrigações contratuais, tivesse que arcar com uma dívida da construtora, para a qual ele não contribuiu e da qual não se beneficiou. A responsabilidade do banco, portanto, é buscar o adimplemento junto à construtora, e não exigir do comprador o ônus de uma dívida alheia.

Como Agir para o Cancelamento da Hipoteca?

Mesmo com o claro posicionamento da Súmula 308 do STJ, é comum que instituições financeiras e construtoras resistam em promover o cancelamento do gravame hipotecário de forma administrativa, exigindo, por exemplo, o cumprimento integral do contrato de financiamento da obra pela construtora.

Nesses casos, a intervenção judicial torna-se necessária para garantir o direito do comprador. O caminho judicial visa compelir o agente financeiro a efetuar a baixa da hipoteca, permitindo que o adquirente obtenha a escritura pública do seu imóvel.

Os Tribunais têm reiteradamente confirmado:

• A legitimidade da instituição financeira para figurar no polo passivo da ação, por ser a beneficiária da hipoteca.
• A plena aplicação da Súmula 308 do STJ para determinar o cancelamento da hipoteca.
• A condenação da parte que deu causa à ação (geralmente a instituição financeira ou a construtora) ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

A Importância do Cancelamento para a Segurança Jurídica

O cancelamento da hipoteca é o passo final e essencial para que o comprador de um imóvel quitado possa exercer a plena propriedade, garantindo sua segurança jurídica e a valorização do seu patrimônio. A ausência desse procedimento pode gerar transtornos futuros, dificultar vendas, obter novos financiamentos ou até mesmo onerar o proprietário indevidamente.

Conclusão: Proteja Seu Imóvel da Hipoteca Indevida

A aquisição de um imóvel é um marco, e a liberação da hipoteca da construtora é um direito inegável do comprador que cumpriu seu contrato e quitou o débito. A Súmula 308 do STJ é a principal aliada nesse processo, assegurando que o adquirente de boa-fé não seja prejudicado por dívidas alheias. Garantir o cancelamento da hipoteca é essencial para a paz de espírito e a plena disposição do seu bem.

Se você enfrentou ou está enfrentando a situação de um imóvel quitado com hipoteca não baixada e precisa de auxílio para o seu cancelamento, nossa equipe de advogados especialistas em direito imobiliário está à disposição para prestar esclarecimentos adicionais sobre o tema e orientá-lo sobre os caminhos jurídicos disponíveis.

O Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) tem dado respostas claras: em muitas situações a Caixa não se limita ao repasse de recursos, ela também fiscaliza, gerencia e pode substituir a construtora em caso de descumprimento, assumindo responsabilidade solidária pelos danos ao consumidor.

O caso analisado

Um adquirente de imóvel pelo PMCMV enfrentou atraso de mais de três anos na entrega. Ele ajuizou ação pedindo:

• Rescisão contratual;
• Restituição integral dos valores pagos;
• Indenização por danos materiais e morais.

A Caixa tentou afastar sua responsabilidade alegando que atuava apenas como agente financeiro.

O entendimento do TRF4

O Tribunal rejeitou essa tese e reafirmou:

• A Caixa atua como fiscalizadora da execução da obra;
• Possui poderes contratuais para substituir a construtora em caso de descumprimento;
• Sua omissão diante do atraso caracteriza responsabilidade solidária.

A jurisprudência da Corte é firme:

“A responsabilidade solidária da CEF deve se dar a partir do prazo de entrega do imóvel fixado no contrato de financiamento/mútuo habitacional.”
(TRF4, AC 5081009-57.2018.4.04.7100)

Resultado da decisão

No caso julgado (Apelação Cível nº 5013436-23.2023.4.04.7004/PR), o TRF4:

• Reconheceu o atraso contratual desde 26/09/2021;
• Substituiu a multa contratual por indenização por lucros cessantes de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso;
• Fixou dano moral de R$ 15.000,00 diante da frustração prolongada;
• Determinou a restituição integral dos valores pagos;
• Manteve os honorários advocatícios pro rata, com majoração de 20%.

Consequências práticas

Essa decisão é relevante porque:

1. Reforça que a Caixa responde solidariamente com construtoras em atrasos no PMCMV;
2. Protege o consumidor de prejuízos, garantindo reparação integral;
3. Dá mais efetividade ao programa habitacional, impondo maior responsabilidade à fiscalização.

Conclusão

No âmbito do Minha Casa Minha Vida, a Caixa não pode se esconder atrás do argumento de ser mero agente financeiro. Sua atuação ativa na fiscalização e gestão do empreendimento a torna corresponsável por atrasos e prejuízos.

Para o consumidor, isso significa mais segurança jurídica: é possível exigir reparação não apenas da construtora, mas também da Caixa, quando há inadimplemento contratual.

O caso concreto

Um comprador ingressou com ação contra a construtora, pedindo:

• rescisão do contrato;
• devolução dos valores pagos;
• indenização por danos morais.

A sentença foi favorável ao consumidor. Porém, em recurso, a construtora alegou a incompetência da Justiça Estadual, já que o contrato envolvia a Caixa Econômica Federal como credora fiduciária do imóvel.

O entendimento do TJ-RJ

O tribunal reconheceu que a rescisão do contrato de compra e venda impacta diretamente o contrato de financiamento firmado com a Caixa, pois a instituição figura como titular do imóvel alienado.

Com base no:

• art. 109, I, da Constituição Federal;
• art. 114 do CPC;

o TJ-RJ concluiu que havia litisconsórcio passivo necessário e que a Caixa deveria integrar o processo.

Assim, determinou-se que a competência para julgar o caso era da Justiça Federal, e não da Estadual.

Consequências práticas

A decisão traz lições importantes para consumidores e advogados que atuam em distratos imobiliários com financiamento:

• A Caixa deve ser incluída no polo passivo sempre que a rescisão afetar o contrato de financiamento;
• A Justiça Federal é a competente para analisar a demanda nesses casos;
• A ausência da CEF no processo pode levar à anulação da sentença e à perda de tempo e recursos.

Conclusão

O julgamento do TJ-RJ mostra que, em contratos de compra e venda de imóvel financiado pela Caixa, o consumidor precisa atentar-se à correta formação do polo passivo. Sem a inclusão da instituição financeira, a ação corre o risco de ser anulada, mesmo quando há clara falha da construtora.

Nosso escritório está à disposição para prestar esclarecimentos adicionais sobre o tema.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reforçou recentemente que a cobrança desses encargos após o prazo contratual de entrega das chaves — mesmo considerando a tolerância — é ilegal.

O caso analisado

Em um contrato de compra e venda, os compradores foram surpreendidos com a cobrança de juros de obra mesmo após o vencimento do prazo para entrega das chaves. A construtora alegou que a responsabilidade seria do agente financeiro (Caixa Econômica Federal) e tentou afastar a sua mora, argumentando que o habite-se já havia sido expedido.

O entendimento do TJSP

A 10ª Câmara de Direito Privado do TJSP, ao julgar o Agravo de Instrumento nº 2209802-33.2025.8.26.0000, rejeitou o recurso da construtora e manteve a decisão que suspendeu a cobrança dos juros de obra.

O relator, Des. Márcio Boscaro, fundamentou que:

• A cobrança desses encargos após o prazo contratual é ilícita, conforme fixado no IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 6) e no Tema 996 do STJ;
• A expedição do habite-se não significa entrega efetiva do imóvel ao comprador;
• A mora contratual só termina com a entrega das chaves, como previsto na Súmula 160 do TJSP:

“A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.”

Consequências práticas

Essa decisão traz importantes garantias ao consumidor:

1. Proteção contra cobranças indevidas – juros de obra só podem ser exigidos até o prazo contratual da entrega.
2. Segurança financeira – evita que o comprador arque com custos extras por culpa da construtora.
3. Reflexo no mercado – reforça o dever de pontualidade das incorporadoras, desestimulando atrasos.

Conclusão

Se o prazo de entrega de um imóvel vencer e as chaves não forem entregues, qualquer cobrança de juros de obra é ilegal. O TJSP deixou claro que a responsabilidade é da construtora, mesmo que o financiamento esteja vinculado à Caixa Econômica Federal.

Essa decisão fortalece o equilíbrio contratual e assegura ao consumidor o direito de não ser penalizado por falhas na execução do empreendimento.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o prazo para o consumidor solicitar a restituição de valores pagos a título de corretagem, quando há atraso na entrega do imóvel, é de dez anos. A decisão, firmada pela Segunda Seção no julgamento do EREsp 1.799.288/SP, pacífica uma questão relevante no direito imobiliário e oferece mais segurança jurídica aos adquirentes de imóveis.

Qual é o prazo para restituição da corretagem?

De acordo com a tese firmada, aplica-se o prazo prescricional de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil. A Corte afastou a aplicação do prazo trienal do artigo 206, §3º, IV, do mesmo diploma, que trata da pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa. Assim, os consumidores possuem um prazo mais amplo para reivindicar seus direitos.

Impacto da decisão para consumidores

Na prática, a decisão garante maior proteção ao adquirente de imóvel que sofreu com o atraso na entrega do empreendimento. Muitas vezes, os valores pagos a título de comissão de corretagem são elevados e representam uma parte significativa do investimento do consumidor. Com a definição do prazo decenal, o consumidor pode buscar a devolução desses valores sem a pressão de prazos mais curtos.

Relevância para o mercado imobiliário

A decisão do STJ também repercute no mercado imobiliário e nas construtoras. Embora o prazo mais amplo possa gerar maior número de ações judiciais, a uniformização da interpretação jurídica traz previsibilidade e segurança. Além disso, o julgamento contribui para que práticas contratuais abusivas sejam coibidas.

O que o consumidor deve fazer?

Consumidores que tenham pago comissão de corretagem e enfrentado atraso na entrega do imóvel podem ingressar com ação judicial para requerer a devolução. É fundamental reunir documentos como o contrato de promessa de compra e venda, comprovantes de pagamento e eventuais comunicações da construtora.

Conclusão

O entendimento do STJ reforça a proteção do consumidor no mercado imobiliário, assegurando prazo de dez anos para buscar a restituição da corretagem em caso de atraso na entrega do imóvel. Essa decisão fortalece o equilíbrio contratual e impede o enriquecimento sem causa por parte das construtoras.

Caso você tenha enfrentado situação semelhante e queira mais informações e esclarecimentos, nossa equipe pode orientar sobre os caminhos jurídicos disponíveis. Entre em contato e saiba como proteger seus direitos.

O caso julgado

• O contrato previa a entrega do imóvel para abril de 2018;
• A obra sofreu sucessivos atrasos e ainda não estava concluída em outubro de 2019;
• O comprador ingressou com ação pedindo:
  • rescisão contratual;
  • devolução de todas as parcelas pagas, inclusive comissão de corretagem;
  • indenização por danos morais.

A sentença de primeiro grau acolheu parcialmente os pedidos, e a construtora recorreu.

A decisão do TJ-RJ

A 21ª Câmara de Direito Privado manteve a sentença por unanimidade, com base nos seguintes fundamentos:

• Aplicação do Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º, 3º, 14 e 51), reconhecendo a responsabilidade objetiva da construtora;
• Nulidade da cláusula de irrevogabilidade, já que não se pode obrigar o consumidor a permanecer em contrato descumprido;
• Culpa exclusiva da construtora pelo atraso, o que, conforme a Súmula 543 do STJ, impõe a restituição integral das quantias pagas;
• Devolução da comissão de corretagem, pois o negócio não foi concluído por falha da vendedora;
• Reconhecimento de dano moral, pela frustração da legítima expectativa do consumidor em ter sua moradia entregue no prazo.

Consequências práticas

A decisão traz avanços importantes para consumidores lesados:

• Garante devolução integral, inclusive de valores acessórios como corretagem;
• Reforça que atrasos injustificados geram dano moral indenizável;
• Estimula maior responsabilidade das construtoras, desestimulando práticas abusivas no setor imobiliário.

O julgamento do TJ-RJ confirma que o consumidor não deve arcar com prejuízos causados por atrasos da construtora. Além da restituição integral dos valores pagos, o reconhecimento do dano moral representa um importante avanço na proteção jurídica, reforçando o equilíbrio nas relações contratuais.

O caso concreto

• A compradora assinou contrato de promessa de compra e venda em agosto de 2020, com prazo de entrega previsto para outubro de 2022;
• Diante do atraso das obras, celebrou distrato em abril de 2023, sem assistência jurídica;
• A vendedora não cumpriu o que havia sido pactuado, restituindo apenas parte dos valores devidos;
• A consumidora recorreu à Justiça para obter seus direitos.

Fundamentação da decisão

O TJ-RJ entendeu que o distrato era nulo, pois:

• continha cláusulas abusivas, violando o Código de Defesa do Consumidor;
• transferia ao comprador custos de administração e comercialização, prática vedada pela Súmula 98 do TJRJ;
• alegações de força maior pela pandemia foram afastadas, já que o contrato foi firmado durante esse período e o atraso persistiu mesmo após seu término.

Assim, foi assegurada a restituição integral das parcelas pagas.

Dano moral pelo desvio produtivo

Além da restituição, o tribunal reconheceu o direito à indenização por dano moral de R$ 10.000,00.

O fundamento foi a teoria do desvio produtivo do consumidor: a compradora foi obrigada a desperdiçar tempo e energia para reaver valores que já eram devidos, sofrendo violação de sua dignidade e de seus direitos da personalidade.

Esse entendimento reforça a superação da antiga Súmula 75 do TJRJ, que relativizava o dano moral como mero aborrecimento. Hoje, o tempo perdido pelo consumidor é considerado lesão indenizável.

Consequências práticas

A decisão reafirma princípios fundamentais:

• Distratos sem equilíbrio contratual podem ser revistos judicialmente;
• O consumidor não deve arcar com riscos do empreendimento ou custos administrativos do vendedor;
• O tempo desperdiçado para buscar solução judicial pode gerar indenização por dano moral.

Esse caso do TJ-RJ fortalece a proteção ao consumidor em distratos imobiliários, demonstrando que abusos contratuais não prevalecem na Justiça. Além da restituição plena dos valores pagos, há também o reconhecimento de danos morais quando o comprador é forçado a lutar judicialmente pelo que já lhe era devido.

O caso concreto

Em 2011, um casal firmou contrato de compra e venda de uma sala comercial pelo valor de R$ 136 mil. Porém, após dificuldades financeiras, optou pelo distrato após já ter desembolsado mais de R$ 220 mil.

A incorporadora Gafisa condicionou a rescisão a cláusulas severas:

• retenção de 40% do total pago;
• multa de 18% sobre o preço de venda;
• devolução em 12 parcelas, sem correção monetária.

Diante das condições abusivas, os consumidores recorreram à Justiça.

A decisão do TJ-RJ

O tribunal considerou abusivas as cláusulas contratuais que impunham retenções desproporcionais e descontos sem comprovação. Com base na Súmula 543 do STJ, que garante devolução imediata e justa, a corte:

• limitou a retenção a 20% dos valores pagos, percentual razoável e proporcional;
• rejeitou a alegação de despesas genéricas da incorporadora, que não comprovou custos concretos;
• reforçou que o imóvel sequer havia sido entregue e que a manutenção era de responsabilidade da própria vendedora.

O acórdão também citou a jurisprudência do STJ que admite retenção entre 10% e 25% nos distratos por iniciativa do comprador, desde que fundamentada em provas (AgInt no AREsp 2579263/RJ, 2024).

Consequências práticas

Essa decisão garante maior equilíbrio nas relações contratuais:

• impede retenções superiores a 20% sem comprovação efetiva de prejuízo;
• assegura que a devolução dos valores seja feita de forma imediata e corrigida;
• coíbe práticas abusivas em contratos de adesão, preservando o direito do consumidor.

O julgado do TJ-RJ reafirma que retenções abusivas e descontos genéricos em distratos imobiliários não podem prevalecer. O percentual deve sempre observar a razoabilidade e proporcionalidade, garantindo que o comprador não seja penalizado além do necessário.