Loteadora no papel de credora fiduciária? Saiba como o Judiciário afasta a Lei 9.514/97, garantindo seus direitos de rescisão e devolução de valores conforme o CDC.
A compra de um lote de terreno para construir o lar dos sonhos ou como investimento é um passo significativo. Muitos contratos, no entanto, vêm acompanhados de uma cláusula de Alienação Fiduciária, uma garantia que, em tese, visa proteger o financiador do imóvel. Mas o que acontece quando essa alienação fiduciária é instituída pela própria loteadora que está vendendo o terreno? E como isso afeta seus direitos caso você precise rescindir o contrato por dificuldades financeiras?
Recentemente, o Judiciário tem se posicionado de forma firme para proteger o consumidor nesses casos, afastando a aplicação rigorosa da Lei nº 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária) e garantindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nos processos de rescisão contratual.
O Que é a Alienação Fiduciária no Contexto Imobiliário?
A Alienação Fiduciária é um tipo de garantia real onde o comprador (fiduciante) transfere a propriedade de um bem (o imóvel) para o credor (fiduciário) até que a dívida seja totalmente paga. Após a quitação, a propriedade é consolidada em nome do comprador. Essa modalidade é amplamente utilizada em financiamentos imobiliários com bancos e instituições financeiras, pois agiliza a recuperação do capital em caso de inadimplência.
O propósito original da Lei nº 9.514/97 era justamente dar segurança ao terceiro que financia a compra, permitindo-lhe retomar o bem de forma mais célere em caso de não pagamento, sem as longas disputas judiciais que marcavam as hipotecas.
Alienação Fiduciária “Desvirtuada”: Quando a Loteadora é a Credora
A questão se torna complexa quando a própria loteadora ou construtora figura como credora fiduciária no contrato. Nesse cenário, não há um terceiro (banco) financiando o negócio, mas sim a vendedora utilizando a Alienação Fiduciária como uma garantia em seu próprio benefício.
O Judiciário tem interpretado essa prática como uma conduta abusiva e um “estratagema” da promitente vendedora para contornar as garantias e proteções que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o Código Civil oferecem ao comprador. Ao invés de garantir um financiador externo, a loteadora cria uma “simulação de garantia” que, na prática, serve para impedir a rescisão contratual e a devolução de valores de forma justa.
Nesses casos, a Alienação Fiduciária perde seu propósito original, que é garantir a recuperação de capital investido por um terceiro financiador. A loteadora, que não adiantou capital, apenas se comprometeu a entregar o lote mediante pagamento parcelado.
Proteção do Consumidor: O Afastamento da Lei 9.514/97
Diante dessa Alienação Fiduciária desvirtuada, os tribunais têm decidido pelo afastamento da aplicação da Lei nº 9.514/97. Isso é crucial porque, se essa lei fosse aplicada, o consumidor perderia o imóvel e não teria direito à restituição da maior parte dos valores pagos, submetendo-se a um procedimento de leilão extrajudicial muito mais desfavorável.
Afastada a lei específica, incidem plenamente as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC), caracterizando a relação entre comprador (destinatário final) e loteadora (fornecedora) como uma relação de consumo. Cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, ou a própria Alienação Fiduciária em seu formato desvirtuado, são consideradas abusivas por impedir o exercício de direitos básicos do consumidor.
Distrato por Dificuldade Financeira: Seus Direitos Protegidos
Com a aplicação do CDC, mesmo que o comprador enfrente dificuldades financeiras e não consiga mais honrar os pagamentos, ele tem o direito de pleitear a rescisão contratual. Isso permite que as partes retornem à situação anterior ao negócio, com a devida restituição de parte dos valores pagos, evitando o enriquecimento sem causa da vendedora.
Devolução de Valores: Retenção, Fruição e Prazos na Rescisão de Lote
Uma vez afastada a Lei da Alienação Fiduciária e aplicada a legislação consumerista, as regras para a devolução de valores seguem o que já é amplamente aceito pelo Judiciário e, subsidiariamente, a Lei nº 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), alterada pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18).
Limites de Retenção e a Taxa de Fruição em Lotes
Em casos de rescisão por culpa do comprador, a loteadora tem direito a reter uma parte dos valores pagos para cobrir suas despesas administrativas. O Judiciário, em regra, limita essa retenção a um percentual entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos.
Importante destacar que, em contratos de compra e venda de lotes não edificados (terrenos sem construção), não é devida a taxa de fruição ou ocupação. A lógica é simples: não há “uso” ou “ocupação” de um terreno vazio que gere enriquecimento ao comprador ou empobrecimento à vendedora, ao contrário do que ocorreria com um imóvel construído.
O Prazo da Devolução: Um Ponto de Atenção
A Lei do Distrato (Art. 32-A, §1º, da Lei 6.766/79) prevê que a restituição de valores ocorra em até 12 parcelas mensais, com carências que podem variar. Contudo, é fundamental ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça (STJ), através da Súmula 543, firmou o entendimento de que, em contratos de consumo, a devolução dos valores deve ser imediata, e não parcelada.
Embora algumas decisões de primeira instância possam aplicar o parcelamento previsto na Lei do Distrato para lotes, a tendência do STJ tem sido a de priorizar a imediaticidade da devolução em relações consumeristas, visando proteger o consumidor de desvantagens exageradas. Este é um ponto que pode ser objeto de recurso e merece atenção jurídica especializada.
Conclusão: Busque Seus Direitos na Rescisão de Contrato de Lote
A venda de lotes com cláusula de Alienação Fiduciária em que a própria loteadora é a credora fiduciária configura uma prática questionável que pode ser afastada pelo Judiciário. Se você se encontra em uma situação de rescisão contratual por dificuldades financeiras e seu contrato possui essa modalidade de garantia “desvirtuada”, saiba que seus direitos como consumidor são protegidos. Você tem direito à rescisão, à restituição de parte dos valores pagos (com retenção limitada) e, na maioria dos casos de lotes não edificados, não precisará pagar taxa de fruição.
Se você está enfrentando uma rescisão de contrato de compra de lote com Alienação Fiduciária e tem dúvidas sobre a validade das cláusulas ou sobre a devolução de valores, nossa equipe de advogados especialistas em rescisão e distrato imobiliário está à disposição para prestar esclarecimentos adicionais sobre o tema e orientá-lo sobre os caminhos jurídicos disponíveis.
