Muitos compradores de imóveis acreditam que, ao assinar um distrato com cláusula de quitação geral, perdem qualquer direito de contestar valores retidos pela construtora. No entanto, a Justiça tem entendido que a quitação ampla não impede a revisão judicial quando há cláusulas abusivas que prejudicam o consumidor.
Um julgamento recente do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reforça esse entendimento e traz segurança a quem enfrenta distratos desproporcionais.
O caso concreto
Uma compradora adquiriu um lote em empreendimento imobiliário, mas, diante do atraso significativo na entrega da infraestrutura, aceitou um distrato pelo qual recebeu apenas parte do que havia pago.
O contrato previa quitação geral e irrevogável, impedindo teoricamente qualquer discussão posterior. Inconformada com a retenção de mais da metade dos valores investidos, a adquirente buscou a Justiça para rever os termos.
Entendimento do TJSP
A 10ª Câmara de Direito Privado do TJSP reformou a sentença inicial e reconheceu que o distrato poderia ser revisto judicialmente.
- O tribunal ressaltou que, segundo o STJ, a quitação ampla não impede a revisão quando há cláusula abusiva que implique perda substancial das prestações já pagas.
- Foi determinado o reembolso integral dos valores retidos.
- Além disso, foram reconhecidos:
- Reembolso de tributos pagos sem posse efetiva do imóvel.
- Indenização por lucros cessantes, fixada em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel.
- Danos morais de R$ 10.000,00, diante do atraso injustificado superior a três anos.
Consequências práticas
A decisão reforça pontos fundamentais:
- Distratos com retenções desproporcionais podem ser anulados ou revistos.
- Quitação geral não significa renúncia absoluta de direitos do consumidor.
- O Judiciário pode garantir restituição integral, inclusive de tributos e encargos indevidos.
- É possível obter indenizações adicionais (lucros cessantes e danos morais) quando o atraso extrapola os limites razoáveis.
Referência do julgado
TJSP – 10ª Câmara de Direito Privado – Apelação Cível nº 1009019-28.2023.8.26.0286 – Rel. Des. Márcio Boscaro – j. 06/12/2024 – Registro nº 2024.0001204076.
O caso mostra que, mesmo após assinar um distrato com quitação geral, o consumidor não está desprotegido. Sempre que houver abusividade ou prejuízo desproporcional, é possível buscar a Justiça para reequilibrar a relação contratual.
