A compra de um imóvel é uma das decisões mais importantes da vida de uma pessoa, e a transparência nesse processo é fundamental. Muitas vezes, surgem dúvidas sobre a cobrança de comissão de corretagem e do chamado SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária).
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Tema 938, trouxe critérios claros para proteger o consumidor e definir os limites dessas cobranças.
1. Prazo para pedir devolução (prescrição trienal)
Segundo o STJ, no REsp 1.918.648/DF, o pedido de devolução de valores pagos a título de corretagem ou SATI prescreve em três anos.
Isso significa que, após esse prazo contado do pagamento, o consumidor perde o direito de buscar judicialmente a restituição, salvo hipóteses excepcionais previstas em lei.
📅 Portanto, quem deseja reclamar valores pagos indevidamente deve agir rapidamente, sob pena de perder o direito.
2. Comissão de corretagem: quando é válida
A Corte reconheceu que a comissão de corretagem pode ser cobrada do comprador, desde que observados três requisitos:
- Haja cláusula expressa no contrato;
- O consumidor seja informado previamente do preço total da aquisição;
- O valor da comissão esteja destacado separadamente do preço do imóvel.
Quando essas condições são cumpridas, a cobrança é considerada válida e transparente, respeitando a boa-fé objetiva e o direito à informação.
3. SATI: cobrança considerada abusiva
Por outro lado, o SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária) foi considerado abusivo pelo STJ.
Isso porque sua cobrança é vinculada à celebração do contrato e não representa uma despesa que deva ser transferida ao consumidor. Assim, incorporadoras e construtoras não podem impor essa taxa como condição da compra.
Em resumo: SATI não pode ser cobrado — se isso ocorreu, o consumidor tem direito à devolução (respeitado o prazo de 3 anos).
4. Impacto prático para o consumidor
O Tema 938 do STJ deixou as regras claras:
- Corretagem: pode ser cobrada se houver contrato expresso, informação clara e valor destacado.
- SATI: cobrança é abusiva e deve ser devolvida.
- Restituição: só pode ser pedida até 3 anos após o pagamento.
Esse entendimento fortalece a proteção do consumidor e reforça a importância de contratos transparentes nas negociações imobiliárias.
Na compra de um imóvel, informação clara e contrato transparente são direitos do consumidor. A decisão do STJ sobre a comissão de corretagem e o SATI garante que você saiba exatamente o que pode ser cobrado e o que é ilegal.
