O atraso na entrega de imóveis comprados na planta é um dos principais motivos de ações judiciais no Brasil. Nesses casos, surge uma dúvida recorrente: o comprador pode receber simultaneamente a cláusula penal prevista no contrato e indenização por lucros cessantes (aluguéis que deixou de ganhar pela não entrega do bem)?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) enfrentou essa questão no julgamento do Tema 970 dos recursos repetitivos, consolidando um entendimento que impacta milhares de contratos imobiliários em todo o país.
O que estava em discussão
Em muitos contratos, a construtora estipula uma multa moratória em caso de atraso, geralmente fixada em 0,5% do valor do imóvel por mês após o prazo de tolerância.
O consumidor, além de exigir essa multa, passou a pleitear também a indenização por lucros cessantes – valor correspondente ao aluguel de mercado do imóvel durante o período de atraso. A controvérsia estava justamente em saber se as duas indenizações poderiam ser acumuladas.
Fundamentos do STJ
O relator destacou que:
- A cláusula penal moratória não é punitiva, mas indenizatória, servindo para prefixar os prejuízos do atraso;
- Em regra, essa cláusula já corresponde ao valor de locação do imóvel, compensando a privação de uso pelo comprador;
- A cumulação com lucros cessantes resultaria em indenização dupla, violando o princípio da reparação integral (art. 944 do Código Civil) e gerando enriquecimento sem causa.
Contudo, o STJ ressalvou que, em casos excepcionais, quando a multa contratual for irrisória ou manifestamente insuficiente para cobrir os prejuízos, será possível afastar a limitação e aplicar diretamente as regras de perdas e danos.
A tese fixada no Tema 970/STJ
“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
O que isso significa na prática
- Se o contrato já prevê uma multa moratória em valor equivalente ao aluguel, não cabe pedir indenização adicional por lucros cessantes;
- Se a multa for insuficiente ou simbólica, o consumidor pode pleitear a aplicação das regras de perdas e danos, garantindo indenização justa;
- O entendimento traz segurança jurídica, evitando interpretações divergentes e padronizando a atuação dos tribunais.
O Tema 970 do STJ reforça que a cláusula penal moratória deve ser vista como forma de indenização pelo atraso, e não pode ser acumulada com lucros cessantes — salvo em situações excepcionais.
