O distrato imobiliário é uma realidade cada vez mais comum entre consumidores que, por dificuldades financeiras ou insatisfação com o contrato, decidem rescindir a compra de imóveis. Porém, a devolução dos valores pagos costuma gerar polêmica, principalmente em relação ao percentual de retenção aplicado pelas incorporadoras.
Recentemente, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) proferiu decisão importante que reforça a proteção ao consumidor: em um caso de desistência da compra de lote urbano, a retenção inicialmente fixada em 25% foi reduzida para apenas 10%, garantindo maior justiça ao comprador.
O caso julgado
Uma consumidora adquiriu um lote em condomínio residencial na planta, em Mangaratiba (RJ), firmando contrato em 2016. Após cinco anos de pagamentos, a compradora desistiu do negócio e ingressou com ação pedindo a devolução das quantias pagas.
A sentença de primeiro grau reconheceu a rescisão, mas fixou a retenção em 25% em favor da incorporadora, decisão contestada pela adquirente em recurso.
Fundamentos do acórdão
A 5ª Câmara de Direito Privado do TJRJ entendeu que:
- O contrato foi assinado antes da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), portanto não se aplica automaticamente o percentual de 25%;
- O imóvel era um lote não edificado, sem desgaste ou depreciação, afastando a presunção de grandes prejuízos da incorporadora;
- À luz da Súmula 543 do STJ, que garante devolução imediata e justa ao consumidor, a retenção deve ser flexibilizada.
Assim, o tribunal reduziu a retenção para 10%, assegurando à consumidora a restituição de 90% de todos os valores pagos.
Além disso, determinou que IPTU e encargos condominiais só poderiam ser cobrados a partir da imissão na posse (abril de 2016) até a data da tutela que isentou a compradora.
Consequências práticas
Essa decisão traz benefícios relevantes ao consumidor:
- Evita retenções abusivas e desproporcionais, que podem gerar enriquecimento ilícito das incorporadoras;
- Estabelece que a devolução deve ser feita de forma justa, considerando a realidade do contrato e não percentuais fixos;
- Garante que a correção monetária siga os mesmos índices aplicados ao comprador no contrato, preservando o equilíbrio contratual.
O caso julgado pelo TJRJ reforça que, em distratos imobiliários, a retenção deve ser analisada com base no equilíbrio entre as partes, e não de forma automática. Para imóveis não edificados, o percentual pode ser reduzido significativamente, como ocorreu neste caso.
