O distrato imobiliário ainda gera muitas controvérsias no Judiciário, principalmente em relação ao percentual de valores que as incorporadoras podem reter quando o comprador desiste do contrato. Um caso julgado pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) trouxe reforço à proteção do consumidor ao limitar a retenção a 20% e afastar descontos genéricos impostos pela incorporadora Gafisa.
O caso concreto
Em 2011, um casal firmou contrato de compra e venda de uma sala comercial pelo valor de R$ 136 mil. Porém, após dificuldades financeiras, optou pelo distrato após já ter desembolsado mais de R$ 220 mil.
A incorporadora Gafisa condicionou a rescisão a cláusulas severas:
- retenção de 40% do total pago;
- multa de 18% sobre o preço de venda;
- devolução em 12 parcelas, sem correção monetária.
Diante das condições abusivas, os consumidores recorreram à Justiça.
A decisão do TJ-RJ
O tribunal considerou abusivas as cláusulas contratuais que impunham retenções desproporcionais e descontos sem comprovação. Com base na Súmula 543 do STJ, que garante devolução imediata e justa, a corte:
- limitou a retenção a 20% dos valores pagos, percentual razoável e proporcional;
- rejeitou a alegação de despesas genéricas da incorporadora, que não comprovou custos concretos;
- reforçou que o imóvel sequer havia sido entregue e que a manutenção era de responsabilidade da própria vendedora.
O acórdão também citou a jurisprudência do STJ que admite retenção entre 10% e 25% nos distratos por iniciativa do comprador, desde que fundamentada em provas (AgInt no AREsp 2579263/RJ, 2024).
Consequências práticas
Essa decisão garante maior equilíbrio nas relações contratuais:
- impede retenções superiores a 20% sem comprovação efetiva de prejuízo;
- assegura que a devolução dos valores seja feita de forma imediata e corrigida;
- coíbe práticas abusivas em contratos de adesão, preservando o direito do consumidor.
O julgado do TJ-RJ reafirma que retenções abusivas e descontos genéricos em distratos imobiliários não podem prevalecer. O percentual deve sempre observar a razoabilidade e proporcionalidade, garantindo que o comprador não seja penalizado além do necessário.
