O distrato imobiliário é uma saída comum quando o comprador não deseja ou não pode prosseguir com o contrato. No entanto, muitas vezes, as condições impostas pelas incorporadoras são abusivas e desrespeitam os direitos do consumidor. Um recente julgamento do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) reforçou essa proteção ao declarar nulo um distrato extrajudicial desequilibrado e reconhecer indenização por dano moral com base na teoria do desvio produtivo do consumidor.
O caso concreto
- A compradora assinou contrato de promessa de compra e venda em agosto de 2020, com prazo de entrega previsto para outubro de 2022;
- Diante do atraso das obras, celebrou distrato em abril de 2023, sem assistência jurídica;
- A vendedora não cumpriu o que havia sido pactuado, restituindo apenas parte dos valores devidos;
- A consumidora recorreu à Justiça para obter seus direitos.
Fundamentação da decisão
O TJ-RJ entendeu que o distrato era nulo, pois:
- continha cláusulas abusivas, violando o Código de Defesa do Consumidor;
- transferia ao comprador custos de administração e comercialização, prática vedada pela Súmula 98 do TJRJ;
- alegações de força maior pela pandemia foram afastadas, já que o contrato foi firmado durante esse período e o atraso persistiu mesmo após seu término.
Assim, foi assegurada a restituição integral das parcelas pagas.
Dano moral pelo desvio produtivo
Além da restituição, o tribunal reconheceu o direito à indenização por dano moral de R$ 10.000,00.
O fundamento foi a teoria do desvio produtivo do consumidor: a compradora foi obrigada a desperdiçar tempo e energia para reaver valores que já eram devidos, sofrendo violação de sua dignidade e de seus direitos da personalidade.
Esse entendimento reforça a superação da antiga Súmula 75 do TJRJ, que relativizava o dano moral como mero aborrecimento. Hoje, o tempo perdido pelo consumidor é considerado lesão indenizável.
Consequências práticas
A decisão reafirma princípios fundamentais:
- Distratos sem equilíbrio contratual podem ser revistos judicialmente;
- O consumidor não deve arcar com riscos do empreendimento ou custos administrativos do vendedor;
- O tempo desperdiçado para buscar solução judicial pode gerar indenização por dano moral.
Esse caso do TJ-RJ fortalece a proteção ao consumidor em distratos imobiliários, demonstrando que abusos contratuais não prevalecem na Justiça. Além da restituição plena dos valores pagos, há também o reconhecimento de danos morais quando o comprador é forçado a lutar judicialmente pelo que já lhe era devido.
