Um dos pontos que mais geram conflito entre compradores de imóveis e construtoras é a cobrança dos chamados juros de obra. Esses encargos, em regra, são pagos pelo consumidor durante o período de construção, até a efetiva entrega do imóvel. Mas o que acontece quando a construtora atrasa a entrega?
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reforçou recentemente que a cobrança desses encargos após o prazo contratual de entrega das chaves — mesmo considerando a tolerância — é ilegal.
O caso analisado
Em um contrato de compra e venda, os compradores foram surpreendidos com a cobrança de juros de obra mesmo após o vencimento do prazo para entrega das chaves. A construtora alegou que a responsabilidade seria do agente financeiro (Caixa Econômica Federal) e tentou afastar a sua mora, argumentando que o habite-se já havia sido expedido.
O entendimento do TJSP
A 10ª Câmara de Direito Privado do TJSP, ao julgar o Agravo de Instrumento nº 2209802-33.2025.8.26.0000, rejeitou o recurso da construtora e manteve a decisão que suspendeu a cobrança dos juros de obra.
O relator, Des. Márcio Boscaro, fundamentou que:
- A cobrança desses encargos após o prazo contratual é ilícita, conforme fixado no IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 6) e no Tema 996 do STJ;
- A expedição do habite-se não significa entrega efetiva do imóvel ao comprador;
- A mora contratual só termina com a entrega das chaves, como previsto na Súmula 160 do TJSP:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.”
Consequências práticas
Essa decisão traz importantes garantias ao consumidor:
- Proteção contra cobranças indevidas – juros de obra só podem ser exigidos até o prazo contratual da entrega.
- Segurança financeira – evita que o comprador arque com custos extras por culpa da construtora.
- Reflexo no mercado – reforça o dever de pontualidade das incorporadoras, desestimulando atrasos.
Conclusão
Se o prazo de entrega de um imóvel vencer e as chaves não forem entregues, qualquer cobrança de juros de obra é ilegal. O TJSP deixou claro que a responsabilidade é da construtora, mesmo que o financiamento esteja vinculado à Caixa Econômica Federal.
Essa decisão fortalece o equilíbrio contratual e assegura ao consumidor o direito de não ser penalizado por falhas na execução do empreendimento.
